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华地项目
 

昆山概览

 
 

一、适宜居住的昆山

       昆山是一把精美的折扇,一面有经济之风,一面有文化之风,当你在城市大显身手的时候,随手可得一种天然的平衡。

——陈逸飞

  • CCTV2004中国十大最佳魅力城市
  • 国家园林城市
  • 全国生态示范区(全市绿化覆盖率达40.47%,绿地率达37.76%,人均公共绿地面积12.07平方米)
  • 中国优秀旅游城市
  • 国家卫生城市
  • 国家环保模范城市
  • 全国创建文明城市工作先进市

        昆山地处长江三角洲,是江苏省的“东大门”,东邻国际大都市上海,西依历史文化名城苏州,区域面积927.7平方公里,其中陆地面积641.1平方公里,水域面积286.6平方公里,是江南典型的“鱼米之乡”;常住人口超过120万,其中户籍人口62万。下辖10个镇和1个国家级开发区---昆山经济技术开发区。

昆山除了城市环境优美,生态自然健康,更有发达的商业与文化配套。

  • 商业:农工商、百润发、易初爱莲、沃尔玛、欧尚、昆山商厦…
  • 文化设施:昆山科技文化博览中心、昆山大戏院、昆仑堂美术馆、侯北人美术馆、昆山图书馆、昆山游泳馆、昆山新体育馆…
  • 大学:硅湖职业技术学院、苏州大学应用技术学院、托普信息技术学院、清华科技园、登云科技学院、解放军外国语学院昆山分院…
  • 酒店:五星级:香格里拉大酒店、中信酒店、君豪大酒店、四星级:昆山富贵大酒店、昆山威尼斯假日酒店、昆山宾馆、朋德大酒店…

        昆山有大城市的便捷与繁华,更有小城市的休闲与魅力。

二、历史人文的昆山

  昆山,自秦代置娄县至今已有2200多年的历史,历史悠久、文化底蕴深厚。在这里,曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武,孕育了“百戏之祖”、“人类口述和非物质遗产代表作”昆曲,还完好保存着有“中国第一水乡”美誉的千年古镇周庄。

民间博物馆之乡--------锦溪

        锦溪,江南水乡的千年古镇。她是南宋皇妃香销玉陨之地,也是富庶美丽的稻熟鱼跃之乡,既保存着曾经孕育无数留学生的读书风尚,又传承着中国砖瓦艺术的悠久历史。

        现在更是民间博物馆之乡。拥有中国古砖瓦博物馆、华东第一古董博物馆、金石人家篆刻艺术馆、华夏天文馆、华夏奇石馆、中华历代钱币珍藏馆等十几个博物馆。

顾炎武故乡-------千灯

        古镇千灯是著名的历史文化古镇,距今已有二千五百年的历史,是明末清初杰出的思想家、文学家、爱国学者顾炎武先生的故乡,其名言“天下兴亡,匹夫有责”一直激励着天下无数仁人志士。
    如今,古镇千灯保存完好的景点有:顾炎武故居,始建于梁天监三年(503年)的秦峰塔,素有“土建筑金字塔”之称的少卿山,石板街和一线天及水秀桥丽的明清古石桥等。

中国第一水乡----------周庄

        典型的苏南水乡集镇周庄,如诗如画。四面环水,港汊分歧,湖可联络,咫尺往来,皆硕舟楫。自古就有“水庄泽国”之称。
        全镇房屋沿河而筑,重脊高檐,河埠廊坊,水苑幽弄,深宅大院,古色古香,水镇一体,呈现一派古朴、恬静、明洁的幽境,是江南典型的“小桥、流水、人家”。从春秋战国起,周庄已有二干多年历史。历代名人荟萃,曾有无数文人墨客以文学、艺术形式给小镇的历史增添了光彩。

自然天地------丹桂园

        以“回归大自然”为主题的丹桂苑是一家大型综合性体现大自然风光的主题公园,整个园区耗资五亿元人民币。
       公园以种植各类花卉为主,总占地面积为1248亩。丹桂苑位于昆山市张浦镇境内的苏虹机场公路旁,邻近“中国第一水乡----周庄”及“新加坡工业园区”。

巴城阳澄湖

        位于巴城镇的阳澄湖碧水如镜,阳澄湖旅游度假中心的主要景点有:大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心。阳澄湖水上风情园占地3.6公顷,目前己形成了一个集吃、住、游、乐为一体的多功能游乐中心。

        驰名中外的阳澄湖“三鲜”是:大闸蟹、虾和扁鱼,众多的美味佳肴将一饱您的口福。游客可以在此欢游畅泳,搏浪嘻水,感受水之亲情。

人文胜地--------亭林园

        亭林园位于马鞍山东麓,创于1906年,初名马鞍山公园。为纪念明清爱国学者顾炎武先生,更名为亭林园。亭林园历史悠久,名胜古迹众多,素有“江东之山良秀绝”、“真山似假山”的美称。园中有昆曲博物馆、昆石馆、盆景园、华藏寺、儿童乐园以及顾亭林纪念馆、顾鼎臣祠堂。园内还有著名的玉峰三宝:昆石、琼花、并蒂莲。
        另外,昆山还有位于城市西部的占地3150亩的森林公园、城市公园、黄埔公园、震川公园、琅环公园等多处休闲娱乐的好场所。

三、经济腾飞的昆山

        进一步优化产业环境,打造“电子昆山、数字江南”,力争使昆山成为世界级的电子信息产业基地;优化生态环境,打造“绿色昆山”,建设生态工业园;优化人文环境,打造“魅力昆山”,把昆山建设成一座富有创新精神和人文魅力的世界级旅游名城和现代产业中心。

——昆山市委书记曹新平

 

如果昆山IT企业感冒的话,国际的IT市场就要打喷嚏。”

“全世界3个笔记本电脑中有1个就是昆山生产的。”

        目前的昆山,有全球54个国家和地区的3600余家外资企业,在这里投资了180亿美元国际资本,其中世界500强企业有27家落户;台湾十大笔记本电脑厂商现已有8家进入昆山,笔记本电脑占国际市场的三分之一。台湾排名100位的大企业及上市公司先后在昆山投资兴办了1400多家企业。

 

  • 20年来,全球54个国家和地区的3600多家外资企业在昆山落户,总投资超过200亿美元。民营企业总数超过12000家,注册民资145亿元。
  • 昆山以平均每个月创造50亿元GDP和20亿美元进出口,每天诞生2家外资企业和10家民营企业的速度前进。
  • 2004年全年实现地区生产总值570亿元,按可比价格计算,比上年增长24.5%。
  • 产业结构在调整中不断优化。全年第一产业增加值10亿元,比上年下降4.8%;第二产业增加值389亿元,比上年增长25.0%;第三产业增加值171亿元,比上年增长25.9%。
  • 按户籍人口计算的人均地区生产总值突破9万元,达9.07万元(按现行汇率折10961美元),按常住人口(户籍人口+暂住人口)计算的人均地区生产总值达4.83万元(按现行汇率折5839美元)。
  • 全年完成全口径财政收入85.83亿元,比上年增长29.6%,其中:一般预算收入31.54亿元,比上年增长30.5%。财政收入占地区生产总值的比重为15.1%。
  • 昆山人均地区生产总值和人均一般预算收入继续高居全省各县(市)之首。
  • 昆山综合实力在全国县级市中名列第一。

 

  今年上半年,昆山完成地区生产总值338.1亿元,增长22.8 %;全口径财政收入59.2亿元,地方一般预算收入22.8亿元,分别增长47.1%和44.3%;工业总产值1029.7亿元,增长41.2%;进出口总额142.3亿美元,其中出口76.1亿美元,分别增长47.6%和50.2%。  

四、交通发达的昆山

2.四通八达的便捷交通

  按照"统筹规划,重点开发,分步实施,先通后畅"的方针,逐步建设和形成昆山市域内"三纵六横一环"二级公路以上标准的公路网。 (昆山市市域公路网规划图)

  • 昆山——苏州(33公里,自驾40分钟,火车20分钟)
昆山——上海(55公里,自驾60分钟,火车40分钟)
 

        昆纵一:204~318国道连接线,一级公路,北起昆常交界戚浦塘河,经陆杨、周市,沿开发区长江路经张浦、大市,辟新路线至锦溪与青浦商榻交界处,全长48.618公里,目前已完成长江路张浦段及机场路~锦溪阮家浜村段30公里,南段阮家浜村~朱砂港大桥4公里及北段工程正在建设之中。

        昆纵二:由巴城常昆公路起,沿阳澄路向南穿过现有正仪公路立交,跨娄江向南经张浦、锦溪,接锦周公路至周庄,全长44公里,二级公路,目前已完成其中阳澄路、锦周公路段共14公里。

        昆纵三:自周市~太仓新湖公路起,向南经新镇跨娄江接黄浦江路、312国道至陆家,利用312国道下穿公铁立交至陆家,再向南经千灯、至淀山湖,直达上海青浦县318国道,全长35公里,二级公路,目前已完成开发区黄浦江路5公里及利用312国道部分段落3公里。

        昆横一:自巴城阳澄湖起,经巴城、陆杨、周市、经周市~新湖公路,接太仓新湖公路,全长28公里,目前现有道路等级较低,需拓宽改建成二级以上公路。

        昆横二:西起正仪阳澄湖公路,经玉山开发区黄泥山路、经城北镇,接通324省道到太仓204国道,全长22 公里,二级公路,目前全线已完成,市区段拟改建。

        昆横三:苏州至上海的312国道改线,全长32公里,二级公路,拟按一级公路标准改建。

        昆横四:沪宁高速公路昆山段29.25公里,目前已建成。

        昆横五:苏虹机场路19公里,二级改一级。

        昆横六:由锦溪经大市镇清水湾、淀山湖的官里,接淀山湖开发区一级路至上海青浦县,全长21公里,一级公路,目前已建成14公里。

        内环:由改建后的324省道、312国道、江浦路及黄浦江路共同构成的城市内环线,全长35公里,功能为过境交通主干道。

        外环:由改建后的324省道、312国道、古城路及开发区顺陈路共同构成的城市外环线,全长55公里,功能为过境交通主干道。

        根据苏州市域公路网规划,昆山境内规划新建三条高速公路:绕城高速公路东段(湘城-巴城-正仪-用直)"十五"期间完成;苏沪外环连接线,从绕城东南环经大市镇接上海外环,"十五"期间完成;苏州-太仓高速公路(绕城东北环-陆杨-双凤)"十五"期间完成。 昆山市紧邻上海市,经济发展迅速,这就要求公路基础建设同步发展。因此,昆山市干线公路将在2010年前全面建成通车。

五、极具投资潜力的昆山

昆山与上海区县房价比较

 

离上海的距离

联排别墅价格(元/平米)

松江

45km

7000

奉贤

52km

7500

嘉定

45km

8500

闵行

45km

9000

南汇

45km

7500

昆山

55km

4800

        昆山从距离上看,与上海的松江、奉贤等区县到上海市区的距离类似,同处在“上海一小时经济圈”内,并且,昆山经济总量远超过松江、奉贤等区县,但是目前房价较于其他上海近郊区域非常低,所以房地产升值空间很大,具有很大的发展潜力。

 

三、昆山房产市场——在急速增长的居住需求的拉动下蓬勃健康发展

蓬勃发展的房产市场

        昆山房产市场近年进入了高速发展期,出现了供销两旺的繁荣景象。2004年房地产业快速发展。全年实现房地产业增加值19.50亿元,比上年增长26.3%。全年商品房销售面积148.89万平方米,其中商品住宅销售123.53万平方米。商品房销售额达43.18亿元

        与上海楼市目前的低迷相比,昆山楼市的发展更为健康,有着更多的内在的非投机因素如快速增长的实际居住需求进行支撑。

 

昆山的房产市场蓬勃发展的五个内在原因
       (一)经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。
        1、昆山经济持续高速发展。从上世纪九十年代初开始,昆山走上外向型发展之路,加快工业化进程,经济呈现出持续高速发展的态势,从1991—2003年,生产总值(按现价计算)年平均增速达到27.0%。尤其是进入21世纪,随着产业结构的提升,以IT产业为首的产业集聚,工业化发展进入快速成长期,国民经济出现了前所未有的增长势头,近两年昆山生产总值(按现价计算)增速均超过36%,强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。
        2、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明,当一国人均GDP达到600−800美元时,房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期,人均GDP达到1300至8000美元,这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年,昆山市人均GDP已高达4995元(按常住人口计算),处于房地产业高速增长期。经济的快速发展,居民可支配收入的提高,促使全市住宅消费能力大幅提升,给房地产带来了巨大的商机,因此房地产市场的火爆是昆山经济发展的一个必然结果。
      (二)居民收入水平的提高,扩大对住房消费的需求。
       1、经济的发展带来昆山居民收入水平的逐年提高。从1988—2003年,昆山城镇居民人均可支配收入由1692元提高到13034元,年平均增幅为14.6%。收入的增加激活了居民消费升级,在居民的衣、食、住、行消费分类中,住房、汽车已成消费热点。当一个国家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶段时,对住宅的数量和质量要求大为提高,2003年昆山城镇恩格尔系数为31.8%,所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费,昆山市房地产产品消费的潜在空间正在扩大。

 资料来源:昆山市统计局

        2、居民改变居住条件的需求不断增长。1988年昆山城镇人均住房面积14.3平方米,2003年扩大为29.7平方米,尽管近几年昆山住宅建设一直保持较快的增长速度,城镇人均住房面积有了较大提高,但与人民群众日益增长的住房需求相比,还存在较大差距。“两个率先”目标中,达到现代化标准的人均住房面积是40平方米,用这个标准衡量,昆山离此目标还有一段距离。另外,对于改善住房内部结构及设施状况的需求,始总随着居民生活水平及质量的提高而不断地提高。正是人们对住房数量和质量的有效需求不断扩大,刺激着房地产投资持续的增长。
   (三)观念的转变成为发展新动力。
       1、消费观念的转变。经过前几年的住房制度改革和房地产市场的发展,由原来福利性实物分房改为住房货币分配和货币补贴,彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念,住房商品化水平不断提高,居民购买商品房的意识增强,长期被压抑的大量住房需求迅速释放。特别是在住房个人贷款政策的的推行后,加剧了居民住房消费观念更新速度,由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”,住房消费观念的转变成为新的发展动力。随着有关金融政策逐步完善,公积金贷款和商业贷款的利率下调以及贷款还款年限的延长,贷款购房成为居民购房的主要途径,到2003年底,昆山个人住房金贷款余额为63.79亿元,比2002年增加36.26亿元,2004年1-10月新增28.06亿元。金融政策推动住房需求进一步增加。
        2、投资观念的转变。目前,居民投资渠道不畅,加上前几年来银行一再降息、股市持续低迷,房产由于其良好的保值、增值性而显得一枝独秀,成为人们投资的热点。而昆山的知名度及巨大的经济潜力,并且基于周边城市上海和苏州的大幅房价落差的比较,吸引不少外地“投资性购房”群体来昆投资性购房,这在一定程度上刺激了昆山的房市。
    (四)城市化建设推动了房地产发展。
       1、城市化进程的加快创造了发展机遇。城市化是世界各国共同的发展规律,房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。按照国际常用的标准,一个国家或地区的城市化水平在30%−60%时,房地产业进入高速发展阶段, 2003年末,昆山城市化水平为52.7%,正处于房地产业高速发展阶段。
    随着昆山城市化战略的深入推进,城市近几年迅速扩容,向周边区域延伸和拓展,农村人口加速向城市的转移,加大了对住宅的需求,为房地产业的发展提供了更大的空间。近年来,因城市化和工业化产生了大量居民和农民的拆迁,2001—2004年,昆山拆迁面积达185.62万平方米。由于实行拆迁货币补贴政策,大量拆迁户直接进入商品房市场,市场需求刚性扩大而有效供给不足,进一步加剧了房源的紧张状况,使房市短时期内迅速升温。
       2、大规模城市建设营造了发展环境。近年来,昆山在城市建设上规划超前,投入巨大,仅2003年基础设施完成投资37.05亿元。在创建国家级文明、卫生、环保、旅游和园林化城市等诸多方面卓有建树,通过树立良好城市形象,创造了优越的投资环境和人居环境。不断增强的城市功能为房地产发展提供了良好的环境。昆山人常说“路兴楼旺”,往往是一条路的延伸及改造就能带动一个地区房地产的发展,如长江北路、柏芦北路、柏芦南路的延伸带动沿路两边住宅成片开发及房价上涨,北门路改造带动城北房市火爆和房地产发展。
    (五)外来人口源源不断的涌入扩大市场需求。
        昆山具有良好的投资环境,舒适的人居环境,再加上经济高速发展,产业的高度集聚,整个城市充满生机活力,吸引越来越多的海内外人士来昆从事投资、经商、务工等各类经济社会活动。2003年末,昆山外来人口达到47.69万人,占总人口比重为43.5%,外来人口主要集中在最具劳动年龄优势的16-35岁人口群体中,占外来人口总数69.4%。从1992—2003年外来人口年平均增幅为32.3%,近两年出现加快增长的趋势,2002年净增17.84万人,2003年净增11.23万人,2004年净增16万人。大量涌入的外来人员对住房不同层次的需求,形成了相应的住房梯次消费格局,推动了房市的发展。首先昆山台商云集、外企密布,一些消费能力极强的外来投资者及白领,在购房时大多瞄准地段好、档次高的别墅或公寓房,他们的购房意愿扩大了对昆山中高档住房的需求,在一定程度上拉高了房价;其次是来昆一段时间的外来创业者,购房目标为中低档普通住宅、二手房,目前,这类人群是二手房市场的有力购买者;而外来人员中为数最多的是打工者,他们以租房为主,这也是昆山这几年租赁市场迅速崛起的原因。而活跃的二手房交易和租赁市场进一步又刺激一级市场需求的扩大。

 

       人才涌入昆山——如果按人均25平米住房需求计算,昆山每年需要增加250万平米以上的住宅。

年份

人口增量

2004

16.5万

2003

11.2万

2002

17.8万

资料来源:昆山市统计局

 

附:优惠政策

 

一、昆山经济技术开发区优惠政策

        依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》规定,在国家级经济技术开发区内:1.外商投资的生产性企业,所得税率按15%征收。其中经营期在10年(含10年)以上的,从获利年度起,前2年免征,后3年减半征收。对能源、交通、大规模集成电路等基础设施项目实行从获利年度起前5年免征、后5年减半征收。

        2.产品出口型企业,按规定减免所得税期满后,按10%征收,先进技术企业按规定减免所得税期满后,可延长3年减半期,减半后税率按10%征收。

       3.外国投资者从企业分得的利润,在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业或先进技术企业,经营期不少于5年的,经税务机关核准,全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。

       4.中外合资企业的外国投资者,从企业分得的利润汇出境外,免征汇出额所得税。

 

二、江苏昆山出口加工区优惠政策

  • 享受国家级经济技术开发区的各项优惠政策。
  • 区内实行"境内关外"政策,即:"四不"、"四免"、"一保"、"一退"。

         1)"四不":一是开展加工贸易业务不实行加工贸易银行保证金台帐制度;二是海关不实行《登记手册》管理;三是国家对加工区内加工产品不征收增值税、消费税;四是与境外之间进出的货物,不实行进口配额、许可证件管理。

       2)"四免":一是生产所需境的机器、设备、模具及其维修用零配件,予以免税;二是生产性基础设施建设项目所需进境的机器、设备和建设生产厂房、仓储设施所需进境的基建物资,予以免税;三是企业和行政管理机构进境的自用合理数量的办公用品,予以免税;四是区内企业加工的制成品及其在加工生产过程中产生的边角料、余料、残次品、废品等销往境外的,免征出口关税。

       3)"一保":为加工出口产品所需进境的原材料、零部件、元器件、包装物件及消耗材料,予以全额保税。

        4)"一退":从区外进入加工区的货物视同出口,可办理出口退税。该区率先在全国开展深加工结转业务。

 

三、中国昆山留学人员创业园

1、三年内优惠提供办公和生产用房。

2、对从事技术转让、技术开发、技术咨询等所得收入免征营业税。

3、对技术转化和技术改造项目的进口设备,可免征关税及进口环节增值税。

4、可享受国家规定的有关外商投资企业、软件企业、IC设计等高新技术企业的税收优惠政策。

5、可为长期在昆山居住的留学人员本人提供一套公寓住宅,三年内免收房租。

6、留学人员、配偶及未成年子女可免费落户本市,子女入学入托享受本市市民同等待遇。

7、优先安排有突出贡献的国家、省、市中青年专家申报工作。